O Lojista e o Shopping Center. Cláusulas abusivas no contrato de locação.

📝📃As locações de imóveis em Shopping Center possuem especial tratamento, diferenciado da locação convencional, prevalecendo a livre disposição entre as partes, conforme estabelece o art. 54 da Lei 8.245/91.

➡No entanto, tal liberdade não dá permissão a adoção de cláusulas contratuais contrárias ao princípio geral da boa-fé, da função social do contrato e equidade contratual, as quais, se assim estipuladas, são passíveis de nulidade.

Diante disso, temos que são largamente usadas algumas cláusulas próprias do contrato de locação em Shopping Center, tais como o aluguel no mês de dezembro (13º aluguel) e a pactuação da taxa de condominial desproporcional a área ocupada. Por outro lado, outras normas estabelecidas pelo locador em contratos de locação de bens imóveis em Shopping Center vem sofrendo contestações pelos locatários que buscam o Judiciário a fim de equilibrar a relação contratual.

Com efeito, em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação TJ/SP nº 877543-0/8 – a Corte julgou ação favorável ao locatário de imóvel em Shopping Center, declarando abusiva a multa contratual por rescisão antecipada – o contrato previa o pagamento de 10 (dez) alugueres -, bem como declarou abusiva a cláusula que estabelecia multa de 15 (quinze) alugueres em caso de alteração de sócios da locatária pessoa jurídica sem anuência do locador.

Assim, recentes decisões consideram abusivas cláusulas que impõem excessiva desvantagem ao locatário, dentre as quais, a que estabelece multa para encerramento antecipado do contrato em valor superior a 3 (três) meses de alugueres, bem como a que impõe necessidade de anuência do locador em caso de modificação da composição societária do locatário, pois neste caso não haveria alteração do CNPJ.

No entanto, bom dizer, que do outro lado, poderá o Shopping Center, a nosso ver, verificar se a alteração contratual societária foi realizada em vulneração da continuidade das atividades da sociedade, de modo que, a depender do caso concreto, poderia caracterizar como alteração contratual abusiva, podendo o locador, até, rescindir prematuramente o contrato por justo motivo.

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