Cobrança de débito condominial. Imóvel garantido por contrato de alienação fiduciária. Responsabilidade exclusiva do devedor fiduciante, possuidor do bem.

Em caso de cobrança de débito condominial e estando o imóvel garantido por contrato de alienação fiduciária, a responsabilidade pelo pagamento das dívidas é do devedor fiduciante e ocupante do bem enquanto estiver na posse do imóvel, STJ REsp 1696038.

A decisão é muito importante em vista que o contrato de alienação fiduciária é dos mais usados no país e serve de norte para os demais sobre o mesmo assunto.

Da decisão podemos extrair as seguintes teses:

  1. Enquanto estiver na posse do bem, o devedor fiduciante (aquele que contraiu o empréstimo e deu a propriedade do imóvel em garantia) é o ÚNICO responsável pela dívida condominial;
  2. Em caso de utilização da garantia, com a consolidação da propriedade em nome do credor, este recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações condominiais.
  3. Logo, antes da utilização da garantia, não havendo processo de consolidação da propriedade em nome do credor, a este não se pode imputar a responsabilidade pela dívida condominial.
  4. O entendimento está contido do art. 27, parágrafo oitavo da Lei de Alienação Fiduciária, pela qual “o fiduciante responde pelo pagamento de contribuições condominiais até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.”
  5. Conforme o Ministro Villas Bôas Cueva: “não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”.
  6. A existência de débito condominial enseja o descumprimento do contrato de alienação fiduciária, podendo a parte prejudicada exigir o cumprimento ou, até mesmo, rescindir o contrato, sendo que esta última hipótese dificilmente ocorre na prática pois o objetivo do credor é receber seu crédito e enquanto os pagamentos estiverem em dia ou em atraso “suportável” ele não tomará medidas visando a execução da garantia.

Comentários do sócio Dilson Pereira Junior.

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